Alquileres: piden más de 40% de aumento para renovar y ajustes del 18% cada 6 meses

Son datos de un relevamiento. También se pide como depósito el equivalente a los últimos meses de los contratos, que son los más caros.

 

Expensas altas, renovaciones con un 40% de aumentos, ajustes semestrales a un porcentaje cada vez mayor, depósitos al valor del último mes del contrato y no del primero. Si alquilar en la Ciudad fuera un videojuego, esos cuatro serían algunos de los obstáculos que un inquilino debe afrontar para seguir viviendo en la misma casa o el mismo departamento. Y el arma para defenderse, un salario que a la luz de la inflación queda cada vez más chico. En ese juego desigual, el “game over” es cada vez más frecuente: rescindir anticipadamente, convivir en pareja de forma apresurada, buscar un “roommate” con desesperación, volver a vivir con la familia, pedir prestado, o la calle.

En los últimos dos años, los contratos de alquiler se renovaron a un 40% más del valor anterior del contrato, según un informe de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. De ese mismo relevamiento se desprende que el ajuste semestral promedio fue del 15%. Los datos no provienen de los precios a los que se ofrecieron las propiedades en los avisos inmobiliarios, sino de los montos efectivamente acordados en los contratos que los inquilinos firmaron en la Ciudad. Una información surgida de la atención personalizada enmarcada en el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría.

El panorama futuro no pinta mucho mejor: de acuerdo al mismo informe, las renovaciones de contratos para los próximos dos años se están firmando con un aumento del 30% inicial y ajustes semestrales del 18%. Es decir, una suba de más del 50% anual. Eso en promedio: como pudo comprobar este diario, hay previstos incrementos de hasta un 60% por año. Los salarios, del otro lado, están lejos de poder afrontar esa realidad.

Precio de los alquileres,
barrio por barrio

» 2 ambientes
Tocá para explorar los datos.



Fuente: Reporte InmobiliarioInfografía: Clarín

“Hay cada vez más inquilinos con problemas para pagar, más atrasos, más rescisión anticipada, con el pago de multa y la mudanza que implican”, observa Fernando Muñoz, coordinador del Programa de Atención a Inquilinos que elaboró el informe. Y analiza: “Cuando se toma el precio del alquiler y el comparativo de la oferta, se considera al inquilino como un nómade, como si eligiera mudarse de un barrio a otro, cuando en la mayoría de los casos quiere seguir viviendo donde está”.

Es el caso de Marilina (32), en San Telmo, que renovó contrato con un aumento del 60%. “No me quiero mover de donde estoy. Acepté esa suba para evitar una burocracia que me dejaría en la calle”. Sofía (26), vecina de Belgrano, pudo negociar por algo menos de lo pedido, pero se abstuvo de pelearla mucho más: “No quería discutir por miedo a que la dueña se enojara: en otros lugares me pedían mucha plata para entrar a departamentos que ni siquiera estaban buenos”. 

Al salto de precios de un contrato a otro -y de un semestre al posterior- se agrega el pago de expensas en ascenso, que en muchos casos no discriminan entre ordinarias (que suele abonar el inquilino) y extraordinarias (las que debe afrontar el propietario). La frutilla del postre es la tendencia creciente a que se pida un depósito a un valor equivalente al último mes del contrato en lugar de al primero.

Evolución de los alquileres,
barrio por barrio

» 2 ambientes
Tocá para explorar los datos.



Fuente: Reporte InmobiliarioInfografía: Clarín

El desequilibrio de fuerzas se hace sentir: entre 3% y 4% de locadores, que concentran las propiedades que alquila el 45% de la población porteña. Son números que brinda la Defensoría en base a estimaciones: muchos contratos de alquiler se firman sin mediación de inmobiliaria. El Estado entonces no sólo no fija precios, tampoco puede registrar. El campo de batalla es un mercado desregulado donde lo que está en juego no es hacerse de un auto, un celular o una computadora, sino de algo tan ineludible como un lugar donde vivir.

Para Gervasio Muñoz, referente de la organización Inquilinos Agrupados, es necesario que “el Estado fije un índice objetivo que contemple las distintas necesidades de las dos partes. Si las cosas siguen así, vamos a tener un problema muy grande para controlar la inflación y también para evitar la crisis habitacional en la Argentina”. Por eso, plantea la urgencia de la aprobación de una Ley de Alquileres nacional.

El proyecto, que tiene media sanción, plantea que el precio de los alquileres sea un promedio entre inflación y salario, y que se actualice de forma anual en lugar de semestral. También, que los contratos duren tres años en vez de dos, y que 90 días antes de que venza las partes se reúnan para acordar los términos del siguiente.

Fernando Muñoz va incluso más allá: propone que los contratos, en lugar de ser renovados -lo que en la práctica es lisa y llanamente la firma de uno nuevo-, sean prorrogados, como una forma de premiar al buen inquilino. Toma entonces el ejemplo de España, donde duran cinco años y se prorrogan automáticamente por tres más si 30 días antes de que finalice ninguna de las partes quiere terminarlo.

Aunque la Ciudad tiene su propia Ley de Alquileres, la 5.859, aún hay que dar más lucha: la Cámara de Apelaciones declaró inconstitucional la norma y hay inmobiliarias que siguen pidiendo comisión al inquilino, aunque esa ley lo prohíba. Con todo, el texto sigue vigente: Inquilinos Agrupados apeló el fallo ante el Tribunal Superior de Justicia y ahora falta que este se expida. 

Listado Departamentos Disponibles en Venta

Contáctenos

[email protected]

Síguenos en Instagram

Ficha Amb. Operación Tipo Localidad Barrio Dirección Superficie Expensas Valor
NVS133 2A V D Capital Federal Almagro Valentin Gomez N° 3178 P 2 Dto.E 41.00m² 2400 $85.000
NVS402 1A V D Capital Federal Monte Castro Pasaje Wagner N° 1100 P 1 Dto. 63.00m²   $85.000
NVS417 1A V D Capital Federal Monserrat Salta N° 500 P 1 Dto. 38.00m² 5500 $88.900
NVS420 1A V D Capital Federal Parque Chacabuco Doblas N° 1700 P 4 Dto. 49.00m² 4000 $89.000
NVS320 2A V D Capital Federal Almagro MITRE, BARTOLOME N° 4121 P 2 Dto. 46.00m² 4500 $109.500
NVS246 0A V D Capital Federal Belgrano Virrey Olaguer y Feliú N° 3100 P Dto. 49.00m² 3000 $135.000
NVS389 2A V D Capital Federal Las Cañitas Arce N° 200 P 0 Dto. 36.00m² 3200 $139.000
NVS263 3A V D Capital Federal Centro / Microcentro Uruguay N° 172 P 2 Dto.c 60.58m²   $150.000
NVS374 4A V D Capital Federal Caballito Senillosa N° 300 P 5 Dto. 77.00m² 6500 $170.000
NVS225 3A V D Capital Federal Almagro OTAMENDI N° 82 P 2 Dto. 118.00m²   $230.000
NVS145 4A V C Capital Federal Boedo BOCAYUVA, QUINTINO N° 1400 P Dto. 260.00m²   $280.000
NVS314 4A V C Escobar Barrio Cuatro Estaciones Los Fresnos N° 675 P Dto. 252.63m²   $300.000
NVS265   V E Avellaneda Avellaneda Av Mitre N° 166 P Dto. 600.00m²   $360.000
NVS438 5A V C Capital Federal Parque Chacabuco Victor Martinez 1400 266 mts   $398.000

¿Qué es la Feria Ubicarte?

El sector inmobiliario es uno de los más atractivos en Buenos Aires y en este encuentro se reúnen en un solo lugar las principales empresas de:

– Turismo

– Oficinas

– Coworking

– Asesoramiento

– Alquileres

– Alquileres Temporarios

– Sistemas de Garantia

– Agencias de Intercambio

– Estudiantil

– Locales Comerciales y MAS!

Contaremos con una amplia agenda de conferencias con profesionales de distintos temas en el rubro inmobiliario. Nuestra Feria tendrá una divulgación en medios tradicionales y digitales antes, durante y después del evento.

Con mas de 300 personas asistentes que buscan concretar operaciones, asesoramiento personalizado y tener un gran abanico de posibilidades, lo que genera un ámbito ideal de negocio y Networking. Asiste como Visitante o Expositor y Disfruta de una gran Feria con todo lo que debemos saber para UBICARTE en Buenos Aires, CABA, Argentina.

 15 DE FEBRERO 10 A 18 HS EN MORENO 1808, CABA



+549 11 6046 2406
LLAMA AHORA AL: +549 11 6046 2406     /
Feria Inmobiliaria UBICARTE
En un sólo lugar las principales empresas de alquileres temporales y tradicionales, sistemas de garantías, asesores legales y contable, agencias de trámites estudiantiles, locales comerciales, coworking y más...
QUIERO EXPONER, QUIERO VISITAR 

 http://www.feriaubicarte.com/
15 DE FEBRERO 10 A 18 HS EN MORENO 1808, CABA

whatsapp – +549 11 6046 2406

LLAMA AHORA AL: +549 11 6046 2406     /

Feria Inmobiliaria UBICARTE

En un sólo lugar las principales empresas de alquileres temporales y tradicionales, sistemas de garantías, asesores legales y contable, agencias de trámites estudiantiles, locales comerciales, coworking y más…

QUIERO EXPONER, QUIERO VISITAR

http://www.feriaubicarte.com/

Más Información – Presentación Feria Ubicarte.

Las Categorias que Ayudan a Tasar una Oficina

Green, Resiliente y Boutique son algunas de las maneras de definir a un espacio de trabajo. Cómo contribuyen estos rasgos en la formación de precios.

Con la idea de gestionar una misma base de referencia para ejecutar tasaciones y consultorías, el equipo de Mariana Stange -ingeniera, asesora especialista en el mercado corporativo- elaboró un informe con el conocimiento que circula entre los referentes del sector. “Bajamos al papel lo que se sabe comercialmente pero no está escrito”, sintetiza, y aclara que hay subcategorías, como la Green, que se mencionan hace años mientras que otras son más novedosas.

Pero a pesar de lo que se pueda pensar, desde Mariana Stange Real Estate Services Cómo seguir en el negocio durante la transición presidencialaseguran que la ubicación no es una característica intrínseca de un edificio, por lo que no determina la categoría. “Que un inmueble esté emplazado en una zona premium para el sector corporativo o no, influirá en su valor locativo, pero no es su categoría. Por esto, dentro de una misma categoría, el mercado maneja un rango distinto de valores”, explica la ingeniera.

Cómo seguir en el negocio durante la transición presidencial

Por su parte, la firma también asegura que la antigüedad tampoco es un atributo que categoriza. “Si un edificio se mantiene a la vanguardia respecto de la tecnología y servicios, podrá mantener su categoría, incluso superarse, independientemente de su edad”.

Según el estudio, existen cuatro categorías principales y tres subcategorías, a saber:

Categoría AAA + / Clase A: Edificios con gran imagen corporativa, en torre, con amplias plantas, flexibles, luminosas que admiten diversidad de layouts. Poseen vistosas fachadas, halles de acceso con diseño y detalles de calidad. En los últimos años se están agregando amenities en línea con las nuevas tendencias. “Son edificios ricos en tecnología y servicios. La rentabilidad anual promedio es de 6 a 7%, afirma Eduardo Prassolo, asesor comercial senior. “Es una categoría deseada por inversores corporativos que valoran el nivel de locatarios”.

Categoría A: Son edificios que antes se caracterizaban como AAA pero no fueron aggiornados de acuerdo a las tendencias del mercado. “Encontramos edificios que fueron pensados para compañías que la imagen y la tecnología pero son cautelosos con los valores de alquiler”, sostiene Stange. La rentabilidad anual promedio en esta categoría, ya que encuentra diversidad de tickets de inversión y localizaciones”.

Categoría B: Concentra edificios de plantas reducidas o de uso mixto, que en muchos casos tienen más de 30 años, pero que por su nivel de mantenimiento, son una oferta interesante para pymes o estudios profesionales. Concentra edificios de mayor antigüedad y escasos servicios. La rentabilidad anual promedio que se maneja en esta categoría es del 8 al 9%. Es un tipo de inmueble elegido por inversores que fluctúan entre los productos residenciales y comerciales.

Vaca Muerta impulsa nuevos desarrollos inmobiliariosCategoría C: Esta categoría es la que concentra más metros cuadrados. Se trata de inmuebles vetustos, con muy poca tecnología y escaso nivel de mantenimiento. En general son de ocupación mixta, de uso residencial y comercial en un mismo edificio. “Los edificios del Microcentro de una antigüedad de más de 40 años son el clásico exponente de esta categoría”, dice Stange. El nivel de rentabilidad anual exigido para este tipo de inmuebles es superior al 10% debido al riesgo de alta vacancia. Prassolo arriesga: “En estos inmuebles los niveles de gastos de expensas son relativamente bajos en comparación con otras categorías. Esto se debe a que no poseen vigilancia 24 horas y en gran parte de los casos, los servicios otrora centrales, como es el caso de la calefacción, han sido reemplazados por servicios individuales”.

Vaca Muerta impulsa nuevos desarrollos inmobiliarios

Subcategorías:

Green: Edificios con paneles solares para producción de agua caliente, frentes vidriados con aislación acústica y térmica, aire acondicionado con líquidos no contaminantes, recolección de agua de lluvia para riego y aguas grises, depósitos ecológicos para basura reciclable, iluminación led, estacionamiento premium para vehículos híbridos, estacionamiento para bicicletas, vestuario con duchas para empleados, terrazas verdes, sistemas constructivos sustentables y materiales de la zona, entre otros rasgos sustentables.

Green. Sobre Avenida del Libertador, el Centro Empresarial Libertador (CEL) pone énfasis en el ahorro energético y el cuidado ambiental.

Green. Sobre Avenida del Libertador, el Centro Empresarial Libertador (CEL) pone énfasis en el ahorro energético y el cuidado ambiental.

Resiliente: Oficinas de plantas libres con una superficie mínima de 300 m2. Altura mínima de losa a losa de 3 metros, siendo preferibles las alturas de 4 metros que permiten la colocación de instalaciones a la vista con un volumen ambiental a acondicionar económicamente sustentable. Posibilidad de instalación de ascensores o escaleras mecánicas para comunicación vertical y de construcción de sanitarios acordes al espacio. “A las características intrínsecas debemos sumar las de entorno. El edificio debe estar en una zona con transporte público o de cómodo acceso vehicular y en una zonificación que permita la habilitación del uso comercial”, detalla Stange.

Resiliente. En Avenida de Mayo 1145, oficinas que resisten y se adaptan al paso del tiempo.

Resiliente. En Avenida de Mayo 1145, oficinas que resisten y se adaptan al paso del tiempo.

Boutique: El mercado se especializa y alcanza mayores niveles de sofisticación. Así es como surgen desarrollos que satisfacen las necesidades de una demanda que se actualiza permanentemente. En torre o entre medianeras, los edificios boutique ostentan piso técnico o pisoductos de 4 vías, instalación para sprinklers (aunque en algunos casos no se entregan los rociadores instalados) y escaleras presurizadas 1 cochera cada 70/100 m2, vigilancia las 24 horas los 7 días con control de accesos y CCTV en espacios comunes. Cuando se trata de edificios resilientes, las fachadas clásicas se exhiben puestas en valor y con aberturas de DVH, con tratamiento acústico y térmico también para las obras nuevas. Por lo general incluyen diseños únicos e icónicos, generador eléctrico, ascensores de última generación, cielos rasos suspendidos o losa a la vista con artefactos de iluminación, baños, toilettes, y offices de uso exclusivo dentro del área rentable.

“Como toda sistematización, este conglomerado de atributos admite grises. A la hora de categorizar un edificio no todo es blanco o negro y es la experiencia de los asesores del real estate la que completa el trabajo”, concluye Stange.

nota: 14/11/2019 – 9:01 Clarín.com